The topic on the variability of land prices according to size is important in not only appraisal reports but also land transaction and real estate tax policy. Land that is not typical in size is difficult to deduct an appropriate price and leads to formal objection and lawsuit to the appraisal.The purpose of this research is to question the common notion that ‘land value decreases in a linear form as the size of land increases’ in the current situation that research on land size and change of land value has hardly been made. This research verified the change of land value according to land size by using ‘2015 Public Notification System of Land Price’ used for individual houses. By assuming that the non-linearity of land value according to area will result in a form of a quadratic function, multiple regression analysis was conducted with data sets from land area and area squared of Daejeon and Chooncheongnam-do. Afterwards, another multiple regression analysis with additional interaction was done with declining areas and soon to emerge areas as moderators in order to compare the value of area by comparing the slope and change of intercepts according to the different mediating variables.As a result, both Daejeon and Chooncheongnam-do showed a non-linear form of land value decreasing then increasing for each unit area as land area increases. By examining whether the declining area has a moderating effect between land area and land value, it was confirmed that the intercept of price was increased according to the level of decadence in declining areas while the linear value decrease was shown according to the increase of land area. On the other hand, land area and land area squared was statistically significant in emerging areas, but being a emerging area was negative for price while linear land value increase according to the increase of land area is reflected in the slope. The moderating effect of declining areas according to the value of land area in Choongcheongnam-do Province was shown in both the whole area and declining area as the change of price according to the increased land area changed from negative to positive. In the declining areas, it showed a sharper slope. However, in emerging areas, it was only statistically significant in the direction of increasing the price intercept of the change in the whole land area. Meanwhile, the price of land that is smaller than legal partition-limited size was hypothesized to be lower than the areas that was not, but was only statistically significant in Choongcheongnam-do Province. This study is limited to separate housing in Daejeon Metropolitan City and Choongcheongnam-do Province and does not include other purpose lands such as apartment housing land, business/commercial land, industrial land, agricultural land, etc. Additional study should be conducted in order to verify the global mega-city such as Seoul. Nevertheless, the result of this study suggest the rationale for the variability of land prices according to size and proposed improvement ideas to the 'Standard Comparison Table of Land Price'. Also, this study has the potential of providing highly useful information to appraisers or land buyer/seller.
토지면적에 따라 단위면적당 지가가 일정한지 여부는 감정평가와 토지거래는 물론 보상관련 업무, 부동산 세금 납부 등 부동산정책에서도 매우 중요하다. 그럼에도 면적 면에서 일반적이지 않은 토지는 적정가격을 도출하기 어려워 감정평가의 이의신청과 소송으로 이어지기도 한다.본 연구는 토지면적과 지가의 변화에 대해 거의 연구가 진행되지 않은 상황에서, ‘면적이 증가함에 따라 지가는 선형적으로 감소한다’는 통념에 대해 의문을 갖고 시작하였다. 2015년 1월 1일 기준 단독주택으로 이용 중인 대전ㆍ충남 표준지공시지가를 기준하여 토지면적에 따른 지가 변화를 검증하였다. 구체적으로 지가의 비선형성을 확인하고, 지역의 개발가능성 및 주위환경이 가격과 면적의 관계에 어떤 영향을 미치는지 파악한다. 또 건축법으로 규정된 대지의 최소분할면적 미만인 토지의 가격이 낮은지 확인하고자 하였다.면적에 따른 지가의 비(非)선형성이 2차식 함수 형태로 나타남을 가정하여 먼저 대전 및 충남 각각 토지면적과 면적제곱을 투입한 다중회귀분석을 실시하였다. 그 후 쇠퇴여부 및 신흥예정지대를 조절변수로 하여 상호작용항을 추가한 다중회귀분석을 실시하여 각 조절변수에 따른 면적의 가격에 대한 효과를 기울기와 절편 변화로 비교하였다. 그 결과 대전ㆍ충남 모두 면적 증가에 따라 단위면적당 지가가 감소하다가 증가하는 비선형의 모습을 확인할 수 있었다. 대전을 대상으로 면적과 지가 간에 쇠퇴여부가 조절효과를 하는지 분석한 결과 대전의 쇠퇴지역에서는 쇠퇴에 따라 가격의 절편을 상승시켰으나 면적 증가에 따라 선형의 가격 감가가 있음을 확인할 수 있었다. 반대로 신흥예정지대에서는 면적과 면적제곱이 통계적으로 유의하였고, 신흥예정지대 여부는 가격에 부정적이었으나 면적 증가에 따른 선형의 지가 증가가 기울기로 반영된다. 반면 충남지역 면적의 가격에 대한 쇠퇴여부의 조절효과는 전체지역과 쇠퇴지역 모두 면적 증가에 따른 가격의 변화는 부(-)에서 정(+)으로 변하고, 쇠퇴지역에서는 보다 가파른 기울기를 나타냈다. 그러나 신흥예정지대 는 전체 면적 변화에 가격 절편을 올려주는 방향으로 통계적 유의성이 있을 뿐이었다. 한편 법적 분할제한규모 미만인 토지의 경우 그렇지 않은 토지에 비해 가격이 낮을 것으로 보았는데, 충남에서만 통계적으로 유의하였다. 대전광역시와 충청남도의 단독주택 부지를 대상으로 하였기 때문에 공동주택이나 상업용, 공업용, 농경지 등은 연구에서 제외되었으며, 대전광역시와 충청남도로 한정해 수도권 지역의 비교 가능성이 떨어졌다. 그럼에도 본 연구결과는 토지면적에 따른 지가변화에 대한 근거와 분석결과를 제시해 토지가격비준표 개선의 아이디어 및 부동산개발 혹은 투자의 타당성분석 참고자료의 역할을 할 것으로 기대된다.