The R eal E state P rice D isclosure System has its objectives onevaluating the price of land and housings to the real market value, settingproper price range and equitable taxations, and contributing to thedevelopment of the economy. However, due to various forms of taxresistance and technical limitations, the public price of real estate hasalways been lower than the market price since the implementation of thesystem in 1989, which prevents reasonable price settings of the real estatemarket and damages the tax balance. Moreover, the unique feature ofKorea’s research protocols, that private certified appraisers are responsiblefor evaluation while Korea Appraisal Board (KAB) – a public institution– conducts computation, is causing inequity in official prices, and theinsufficient verification process on public housings without experts, knownas the ‘self-verification’, is also regarded as one of the major causes thatdegrade the credibility of the R eal E state P rice D isclosure System.This paper searches for improvements that could increase the adequacyand credibility of the system, and would ultimately strives to contribute for further stabilization of the real estate market as well as equitable taxation.Additionally, through theoretical review of the P ublic Concept of LandOwne rship, the paper will look into the suitability of restricting real estateproperties for public purposes.Under the aforementioned issue, the paper proposes threerecommendations as follows. The first is to unify the research protocols, ofwhich the duties are currently divided into certified appraisers and theKAB, to resolve inequity among different real estate categories andincrease research accuracy.The second is to alter the current public housing verification process,which the KAB deals with both computations and verifications in thepresent, by inviting experts from the outside, who can guarantee objectiveverifications, and improve the accuracy and credibility of disclosed price.The third is to strengthen the price-adjusting process on the systemand minimize social conflicts caused by the increase of public prices andintroduction of the P ublic Concept of Land Ownership. The price-adjustingprocess is a legal buffer that could ‘adjust’ the public price on demand,which can resolve social discourse followed by the growth of public prices,such as the failure to claim for welfare benefits. However, the presentlegal system, such as “Laws on Real Estate Price Disclosure” and “RealEstate Compensation Law”, lacks concreteness and has practical limits toeffectively utilize the adjustment procedure, hence requires strengthening ofits features by legal amendments.The real estate is a basic asset of daily lives, and the evenlydistributed appreciation of it would be an important premise for therealization of the social state principles. Therefore, the improvement of the system which had been managed abnormally without properly reflectingthe market value is inevitably necessary, and the legal and policy-orientedstudies to achieve and improve the R e al E state P rice D isclosure Systemmust be continued.
부동산가격공시제도는 시장가치에 부합하는 부동산의 적정가격(適正價格)을 평가‧공시하여 부동산의 적정한 가격형성 및 각종 조세‧부담금의 형평성을 도모하고 나아가 국민경제 발전에 이바지하는 것을 그 목적으로 한다. 그러나 우리나라의 부동산가격공시제도는 각종 조세저항과 기술적 한계로 인하여 1989년 도입 이래 지금까지 낮은 현실화율을 벗어나지 못하고 있으며, 저평가된 공시가격은 세부담의 형평성을 심각하게 저해하고 있는 실정이다. 뿐만 아니라 감정평가사에 의한 조사‧평가와 한국감정원에 의한 조사‧산정으로 양분되어 있는 독특한 조사체계는 공시가격의 부정확성과 유형간 불형평을 야기하고 있으며, 공시가격에 대한 한국감정원의 ‘셀프 검증’ 역시 우리나라 공시제도의 신뢰성을 떨어트리는 주된 원인으로 손꼽히고 있다. 이에 본 글은 부동산 공시가격의 적정성과 신뢰도를 높일 수 있는 제도적 개선방안을 모색함으로써, 궁극적으로는 부동산시장의 안정과 조세형평에 기여하는 것을 주된 목적으로 한다. 아울러 최근 정부의 급격한 공시가격 현실화가 사적 재산권에 대한 지나친 제한이라는 비판이 제기되고 있는바, 헌법상 인정되는 토지공개념의 시각에 입각해 그 재산권 침해 여부를 고찰하고 기본권 제한을 최소화 할 수 있는 공시가격 현실화 방안을 함께 강구한다. 상술한 문제인식 하에 본 글에서 제시한 제도개선 방안은 다음과 같다. 첫째, 현재 「부동산 가격공시에 관한 법률」상 감정평가사와 한국감정원으로 양분되어 있는 표준지공시지가 및 표준주택가격 조사체계를 전문자격자인 감정평가사로 일원화하여 공시가격의 유형간 불형평을 해소하고 정확성을 제고한다. 둘째, 공시가격에 대한 산정과 검증을 한국감정원 직원이 동시에 수행하고 있는 현행의 공동주택가격 검증체계는 전문가에 의한 3단계 검증체계를 명시한 헌법재판소의 입장과 상충되는바, 보다 객관성을 담보 할 수 있는 전문인력을 투입해 공시가격에 대한 신뢰도 및 정확성을 제고할 필요가 있다. 셋째, 토지재산권은 다른 기본권과 비교해 헌법상 강한 사회적 기속성이 인정되는바, 우리 헌법 역시 토지재산권에 대한 공법적 기속을 의미하는 토지공개념을 받아들이고 있다. 따라서 다소 큰 폭의 공시가격의 상향이라고 할지라도 그 수단이 현저하게 불합리하고 불공정하지 않는 한 재산권의 본질적 내용을 침해했다고 판단하기 어렵고, 지금까지 낮은 공시가격으로 훼손되었던 조세정의를 바로잡는다는 측면에서 공시가격 현실화는 불가피한 측면이 있다. 다만 세부담 당사자의 예측가능성을 담보하고 급격한 현실화에 따른 사회적 갈등을 경감하기 위한 최소한의 입법적 조치는 병행되어야 할 것인바, 이를 위해 공시가격을 행정목적에 따라 가감(加減)하여 활용할 수 있도록 하는 가감조정제도의 기능을 보다 강화할 필요가 있다. 부동산은 인간 생활의 기반이 되는 재화로서 이를 국민 일반이 고르게 영위하는 것은 헌법상 사회국가원리의 실현을 위한 중요한 전제라고 할 수 있다. 따라서 지금까지 시장가치를 제대로 반영하지 못한 채 기형적으로 운영되어온 부동산가격공시제도는 그 정상화를 위한 제도개편이 불가피하다 할 것이며, 앞으로도 공시제도의 목적 달성과 발전을 위한 입법‧정책적 연구는 지속되어야 할 것이다.