본 논문은 중국 헝다(恒大) 및 비구위안(碧桂园) 등 부동산 기업의 디폴트 위기로 리스크가 확대되는 시점에서 삼도홍선(三道紅線) 정책 시행 배경과 경과 분석을 통해 향후 중국의 부동산 방향을 전망하였다. 최근 중국 부동산 산업이 당면한 주요 문제는 부동산 재고률 및 토지매입비 상승에 따른 부동산 개발기업의 부채 규모 확대이다. 이는‘지방정부’뿐만 아니라, ‘기업’, ‘가계’, ‘은행’ 세 경제 주체의 위기로 전이되고 ‘그림자금융’ 리스크를 부각시키고 있다. 그동안 부동산에 과도하게 의존해 온 성장 방식은 인구 감소, 재고률 상승, 도시화 속도 둔화 추세에 이반되고비용 증가를 야기시키므로, 중국 정부는 부채 문제를 해결해야 하는 변화의 변곡점에 서 있다. 따라서 2021년 1월시행된 삼도홍선은 중국당국의 선제적 조치로, 부채 관리를 위한 명확한 기준을 제시하여 향후 부동산 기업 자금 조달 여부에 중요한 참조 기준이 될 것으로 보인다. 또한 삼도홍선을 위반하여 파산된 기업 중 일부는 국유 지분이 증가하는 형태로 구조조정 되어 추후 임대주택 건설에 투입될 것으로 전망된다. 다만, 부동산 시장 안정화를 위한 이러한 조치가 경제주체의 기대와 중장기 개혁에 근본적으로 영향을 미칠 수 있는지는 지켜볼 일이다.
This paper examines the future direction of China’s real estate policy by analyzing the background and progress of the Three Red Lines policy at a time when risks are expanding due to the bankruptcy crisis of real estate development companies such as China Evergrande and Country Garden. Currently, the main problem facing the Chinese real estate industry is the expansion of debt by real estate development companies because of the rise in inventory rates and land purchase costs. This has spread to the local government crisis and the three economic players--companies, households, and banks, highlighting the risk of shadow financing. Because economic growth, which has been heavily dependent on real estate, deviates from the trend of declining population, rising inventory rates, and slowing urbanization, China is at an inflection point for changes that must solve the debt problem. Therefore, the Three Red Lines, which took effect in January 2021, can be seen as a preemptive measure by China. and it is expected to be an important reference criterion for the future financing of the real estate companies by presenting clear standards for debt management. In addition, some of the companies that went bankrupt in violation of the Three Red Lines are expected to be restructured in the form of increasing state-owned shares and invested in rental housing construction in the future. However, whether government policies for debt regulation can fundamentally affect the expectations of economic actors participating in the market and mediumand long-term reform remains to be seen.